지금 분양하는 아파트들이 모두 완공 될 수 있을까?

우리나라는 특이하게도 아직까지 선분양제를 유지하고 있습니다.

청약에 당첨되면 계약을 하고 중도금을 납부하고 잔금을 내어 입주를 합니다.

과거에는 이 순서가 맞았다면, 요즘에는 조금 다릅니다.

청약에 당첨되면 계약을 하는 것은 맞으나 중도금은 납부하지 않는 경우가 대부분입니다.

소위 중도금 대출이라고 하여 시행사(분양을 주관하는)와의 연대보증으로 개인이 은행에 대출을 받는 형식입니다.

중간에 발생하는 대출 이자는 시행사가 납부를 하는 것으로 입주하기 전까지 계약자가 신경 쓸 것이 별로 없습니다.

그래서 시행사들은 "중도금 대출 무이자"라고 대대적으로 광고를 합니다.

- 물론, 이 중도금 대출 이자는 분양가에 거의 포함되어 있습니다.

그리고 이러한 대출을 집단으로 받기에 집단대출이라고 불립니다 (요새 지방을 중심으로 은행에서 집단대출 거부를 한다고 합니다)

아파트가 아직 완공되기 전이기 때문에 현재의 대출은 신용대출 성격입니다.

물론, 아파트가 완공되면 계약자가 잔금을 납부하는데 대출이 필요하다면 이때는 담보대출을 이용하여 시행사에게 납부합니다.

- 이때도 개인이 2-3년의 공사기간 동안 소득이나 여건이 변한 다면 담보대출 자격이 제한이 생길 수도 있습니다

- 그래서 입주를 못 할 수도 있습니다.....

여기서 의문이 생깁니다.

"만약, 아파트가 다 지어지지 않는다면, 완공되지 않는 다면???"

분양을 하는 주체는 시행사 입니다. 그리고 시행사의 하청을 받아 건설을 하는 업체가 시공사 입니다.

예를 들어, 롯데캐슬이라고 하더라도 롯데에서 시행하지 않고 시공만 롯데에서 할 수도 있습니다.

시행은 지역건설사에서 하고 자금의 운용의 감시는 신탁회사에게 맡기고 시공은 롯데에서 한다는 것이죠

가장 중요한 것은 시행사의 능력입니다.

어짜피 토지매입, 아파트 건설 인허가, 분양등을 모두 책임지고 있기 때문입니다.

과거와는 다르게 아파트의 건설 진도에 따라 중도금을 납부받아 다시 건설하는 형태가 아니라는 점입니다.

은행도 한번에 중도금 대출을 모두 지불하지는 않겠지만, 시행사와의 연대보증으로 만약 불안한 시행사로 인하여

분양받은 사람이 중도금 대출을 모두 책임지어야 할 수 있다는 것이죠. 결국 개인 은행간 신용대출이기 때문입니다.

저는 이 지점에서 사실 의문이 들었습니다.

이러면 안되겠지만, 시행사가 한 몫 챙기려는 요량으로 그냥 분양시장에 뛰어든 것이라면.....이라는 가정입니다.

일어나서는 안되는 일이지만 지금과 같은 건설 경기가 불안한 시점에서는 충분히 위험도가 있다고 생각합니다.

그런데, 문제는 여기서 그치지 않습니다.

최근에는 과거 재개발이나 재건축에서 했었던 조합원 분양의 형태로 분양을 하는 것입니다.

시행사는 한발 더 진화한 것 같습니다.

예를들어, 전용면적 59제곱미터의 경우 분양가 2억에 1000세대라고 가정하면,

우선 조합원 분양으로 2000만원 할인된 1억 8천만원으로 분양을 합니다.

그러면 주변 시세보다 적은 분양가에 사람들이 몰리겠죠. 이를 통하여 약 540세대를 우선 분양합니다.

조합구성 50%를 넘겼으니 이제 일반분양을 한다고 합니다. 기존에 제시했던 2억으로 하는 겁니다.

조합원 분양을 받은 사람은 신났습니다. 시세보다 저렴하게 분양을 받았기 때문입니다.

그런데, 조합원이라는 것이 사업의 주체가 달라진다는 것을 몰랐던 것 같습니다.

과거에는 시행사가 모든 분양 사업의 주체였다면 조합원 결성은 결국 시행사는 조합의 하청업체가 되는 것이죠

그래서, 일반분양 잔여세대인 460세대가 2억에 분양을 하는데 미분양이 발생하면

이는 모조리 조합원들의 책임입니다. (물론, 조합과 시행사와의 계약이 하청인지 아닌지에 따라 다를 수가 있으나 대부분 하청식으로 합니다)

극단적인 예를 든다면 540세대가 1억 8천으로 분양을 받았으나, 460세대가 모두 미분양 된다면

460세대에 대한 건설비용과 제반비용을 모두 조합원들이 나누어 지불해야 하는 것입니다.

2천만원 아꼈다고 좋아했다가 어마어마한 비용이 청구 될 수 있습니다.

과거에는 시행사의 책임이 컸다면 이러한 형태에서는 시행사가 책임을 교묘히 조합원들에게 넘기는 것입니다.

잘못하면 대형 사기가 발생 할 수도 있다고 생각합니다.

미국의 금리인상, 중동에서의 전쟁, 유럽과 일본의 양적완화, 중국의 성장둔화, 오일과 원자재 가격의 변동으로 앞날이 모호한 시점에서

대기업과 금융업계에서는 구조조정과 사업 정리를 하고 있습니다. 곧 있으면 진행되는 국가주도의 한계기업 퇴출, 내년부터 시행하는 

담보대출 스트레스 금리 적용 및 원금 분할 납부 등. 건설업계는 그야말로 풍전등화 입니다.

자신의 밥그릇이 위험한데 한 몫 챙기려는 사람이 없을까요?

입주를 하는 2017년 말 2018년 초........ 분양 시장에서 곡소리가 안들리길 기원합니다.

오유에서 퍼온 글입니다... 회원 아이디도 없고 그냥 한번씩 둘러 보는 곳이에요ㅎㅎ

백운도사라는 분이 작성하신 글인데... 걱정되는 내용도 있고 해서 옮겨 봅니다.